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东莞楼市的“三高”热度,能在12月降温吗?

来源:蜗牛淘房 作者:蜗牛淘房
发布日期: 2020-12-09
刚刚过去的11月,东莞市场几乎可以用“饥渴”来形容。新房供应量决定了区域成交量,哪里有新房供应,哪里就有火热成交。高供应、高成交、高均价……东莞楼市的“三高”局面何时才能打破?

刚刚过去的11月,东莞市场几乎可以用“饥渴”来形容。新房供应量决定了区域成交量,哪里有新房供应,哪里就有火热成交。高供应、高成交、高均价……东莞楼市的“三高”局面何时才能打破?

 

1.供求:“三高”的东莞楼市

11月份延续了“金九银十”的火热,无论是供应还是成交同比2019年都有大幅的上涨,高供应、高成交、高均价,东莞楼市呈现罕见的“三高”态势。

 

 

据合富大数据显示,2020年11月东莞新建商品住房供应约53.4万㎡网签面积约77.7万㎡,供需均同比大幅增加近6成;网签均价约26164元/㎡,连续第二个月突破2.6万大关,同比上涨26%,环比基本持平。

 

 

虽然今年上半年,尤其是前三个月受疫情影响,楼市交易基本处于停滞状态。但从4月份开始,楼市启动复苏,连续8个月上涨。从6月份起,单月成交量都没有低于70万㎡,6-11月平均成交高达80万㎡/月。

 

 

11月份新房成交价火热的地区集中在主城区、大岭山及长安。其中长安更是由于龙光江南大境、万科瑧山府等楼盘洋房新品的入市,均价高达4.09万元/㎡。东城、南城、莞城、万江以及大岭山成交均价都在3字头,根据合富研究院分析,由于当前东莞成交均价一直维持在高位,预计客户购买力难以持续,后期成交或将回落

 

2.区域:供应量决定成交规模

回顾11月份,成交量最大的镇街为寮步、大岭山、常平、麻涌以及长安,这5个镇街的总成交量(3300套)甚至占据了整个东莞楼市成交的48%。实际上,在当前购房热情膨胀的态势下,新房供应越充足的地区,成交量越高。

 

 

在当前火热态势下,寮步保利卓越中环广场、大岭山万科汉邦松湖半岛、常平碧桂园旗山玖珑湾、麻涌碧桂园铜雀臺三期悦江花园以及长安龙光江南大境等楼盘趁势入市,取得了较好的销售成绩,其中不乏“秒光盘”

 

在11月份,热销的项目既有茶山的嘉华嘉誉湾,也有桥头的莞民投·众筑悦璟台。这说明当前市场中的购房者并不拘泥于新房项目所在区域或地段,只要有新房供应就能带来成交,成交低迷只有一个原因——供应不足

 

 

而值得我们警惕的是,截至11月底,东莞一手住宅库存面积约247万㎡,同比大幅减少39%。按照过去3个月平均消化速度测算,去库存时间仅需3.2个月

 

3.二手:市场降温迹象明显

与一手房的火热相比,二手房交易可谓冷冷清清。根据合富大数据,11月份东莞二手住宅网签面积仅26.1万㎡,2420套,同比大幅减少33%

 

 

成交均价方面,11月份二手房成交均价为16228元/㎡,连续两个月环比微降。两项数据说明,二手房市场降温迹象明显,成交量低迷

 

11月东莞楼市总体延续成交旺势,新房市场供需两旺,但同时供求矛盾突出,库存量创历史新低,房价总体仍处于上升趋势。

 

当前的“饥渴”行情导致了新房供应量决定区域成交量,其中尤以寮步、大岭山、常平、麻涌和长安最为突出。进入12月,由于开发商冲刺年终业绩,预计高供应现象仍将存在,但处于高位的房价水平目前正考验着市场承接力一旦客户购买力后续乏力,高成交的现象或将被打破,成交量也将随之回落

 

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